Türkiye genelinde konut satışları bir süredir gerileme devam etmektedir. Gerek salgın, gerek mevcut ekonomik ortam nedeniyle devam eden gerileme Covid nedenli olağanüstü bir dönemden geçişin ağırlıklı etkisiyle dengesizliklerin izlendiği piyasa koşullarında ülkede orta ve dar gelirli kesim için konut sahipliği zorlaşmaktadır. Dolayısıyla konut alanında sektör ile birlikte akılcı ve uzun vadeli stratejilerin geliştirilmesi ihtiyacı artmıştır.

TÜİK’in Konut Satış İstatistikleri’ne göre; satışlar yaz döneminde yıllık bazda gerilemiştir. Mayıs ayındaki tam kapanmanın ardından ertelenen talep ile aylık satışlarda artışın yüksek olduğu Haziran 2021’de yıllık bazda ise %30 düşüşle 134 bin 731 konut satılmıştır. Bu rakam Temmuz’da 107 bin 785’e gerilemiş, bir sonraki ay ise 141 bin 400 konut satışıyla 2013’ten bu yana 2020 yılı dışında -yıllık bazda %17’lik gerilemeye karşın aylık artışla- en çok satış yapılan Ağustos ayı yaşanmıştır.

Yıllık satışlardaki gerileme Eylül ayında yerini artışa bırakmış (%7,6) ve ülke genelinde 147 bin 143 adet konut satılmıştır. Konut kredisi faizlerinin yüksek düzeylerde seyretmesinin etkisiyle toplam satışlar içinde ipotekli satışlardaki gerileme özellikle öne çıkmaktadır. Eylül ayında ipotekli satışlar yıllık bazda %16,4 azalırken, toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı %20,2 olarak gerçekleşmiştir. Diğer satışların bu ayda yıllık bazda %16 artış kaydettiği görülmektedir.

İpotekli satışlardaki gerilemede konut kredisi faiz oranı etkiliyken bu konuda “psikolojik sınır” olan %1 seviyesi çoktan aşılmıştır. TCMB’nin verilerine göre; konut kredisi faizinde tüm bankalar ortalaması, Eylül ayında yıllık %17,88 seviyesindedir. Bir yıl önce aynı dönemde ise ortalama faiz %13,80 olmuştu. Kamu bankaları öncülüğünde başlatılan uygun koşullu konut kredisi kampanyaları kapsamında Haziran-Temmuz 2020’de ise bankalar ortalaması %9 dolayında idi. Ülke genelinde ilk defa satılan konut sayısı, Eylül ayında yıllık bazda %6,3 artarak 43 bin 967 olmuş, bu satışlar toplam satışlar içinden %29,9 pay almıştır. Aynı dönemde ikinci el satışlar, %8,2 artış göstererek 103 bin 176 olmuştur.

Yabancılara yapılan konut satışları ise hem yıllık, hem de aylık bazda artmakta olup, Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %25,8 yükselerek 6 bin 630 olarak gerçekleşmiştir. Geçen yılın bahar ve yaz döneminde sektörün konut alanında çalışan firmalarını destekleyen düşük faizlerin ve uygun koşullu kampanyaların daha çok ikinci el satış/devir üzerinde olumlu etkisi olmuştur. Bu nedenle dönem içerisinde yeni inşaatların tamamlanarak kullanıma sunulmasına karşın stok büyüme hızında bir miktar yavaşlama izlenmiştir. Türkiye’de şu an yaklaşık 1,5 milyonluk konut stoku bulunduğu hesaplanmaktadır. Ancak faiz oranlarındaki artışla birlikte değişen piyasa şartlarında yapı ruhsatındaki artış yarı yarıya hız kesmiş, alınan ruhsatlara rağmen sektörde yeniden proje arzında temkinli yaklaşım sürmüştür.

TÜİK’in Yapı İzin İstatistikleri’ne göre; yapı ruhsatı verilen daire sayısı 2021 yılının ilk yarısında önceki yılın aynı dönemine kıyasla %49,8 artarak 328 bin 42 olmuştur. Yılın ilk çeyreğinde ruhsat alımında daire sayısına göre yıllık bazda artış %105,6 olmuştu. Yapı kullanım izni verilen daire sayısı ise 2021 yılı Ocak-Haziran döneminde geçen yılın aynı dönemine oranla %3,4 artarak 279 bin 635 olarak açıklanmıştır. Esasen Türkiye’nin yıllık 800 bin civarında konut ihtiyacı bulunmakta ve mevcut konut stokunun doğru politikalarla eritilebileceği düşünülmektedir. Bununla birlikte içinden geçilen finansal şartlarda konut satışlarında 2021 yılının geri kalanı için de ortaya konan beklentiler sınırlıdır. Özellikle geçen yıl başlayan konut fiyat artışının hızlanarak devam etmesi öne çıkmıştır.

TCMB tarafından kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) Temmuz ayında 185,3 seviyesine ulaşmıştır. Endeks aylık bazda %2,8, yıllık bazda nominal olarak %31,2 ve reel olarak %10,2 oranında artmıştır. “Markalı konut” olarak da adlandırılanlar için açıklanan REIDINGYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi de Ağustos ayında 208,8 değerini almıştır. Aylık %0,48 ve yıllık %3,73 oranında artış kaydeden endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise nominal artış %108,80 olmuştur. Küresel çapta da konut fiyatlarının Haziran itibarıyla yıllık %9,2 artışla 2005 yılından bu yana en hızlı yükselişini kaydettiğini açıklayan uluslararası emlak danışmanlık şirketi Knight Frank, özellikle ABD, Kanada, Türkiye, Yeni Zelanda ve Avustralya’da %16’nın üzerindeki nominal fiyat artışlarına dikkat çekmiştir. Küresel çapta yaşanan artışın, daha çok düşük faiz oranlarının tasarrufların konut alımına dönüşüne izin vermesiyle gerçekleştiği değerlendirilmektedir. OECD de Eylül ayında açıkladığı ara dönem raporunda, salgın etkisiyle 2019 yılı son çeyreği ile 2021 yılı ikinci çeyrek dönemi arasında konut fiyatlarındaki hızlı artışa dikkat çekmiştir.

Türkiye’de ise Merkez Bankası ekonomistlerinin geçen aylarda yaptığı bir çalışma dikkat çekicidir. Buna göre; yıllık faiz oranlarında 1 puanlık düşüş yapan bir kampanya başladığı ilk ayda konut kredisi talebini %6,6 ve ortalama konut fiyatlarını da %2,1 artırmakta; kampanyanın bu etkileri devam eden aylarda kademeli olarak azalmaktadır. Konut piyasasında ayrıca düşen alım gücü, inşaat girdi maliyetlerinde yükseliş, salgın belirsizliğinin etkileri öne çıkmaktadır. Bu unsurlar dışarıda tutulduğunda fiyatlardaki bazı fahiş artışlarda piyasada salgın kayıplarının telafisi için ortaya konan bazı subjektif davranışların etkisi izlenmektedir. Paralelinde fiyatlardaki artışların birkaç aylık gecikmeyle kiralarda artış yarattığı görülmüştür ve Betam’ın Ağustos ayı verilerine göre; ülke genelinde yıllık kira artış hızı %34,6’dır. Konut fiyatlarındaki artışlara önlem olarak, arsa payının konut üretim maliyeti içerisindeki büyük payının azaltılması ihtiyacı çerçevesinde adım atılması ve özellikle dar gelirliler için alternatif gayrimenkul finansman modelleri geliştirilmesine yönelik çalışma yapılması gerekmektedir. TÜİK verilerine göre; Türkiye’de konut sahipliği oranı 2019’da %58,8 iken geçen yıl ise gerçekleştirilen kampanyalara ve düşük faiz ortamına rağmen bu oranın %57,8’e inmesi dikkat çekicidir.